归母净利暴跌九成，绿城中邦交最差中期答卷，利润“流失”困局待破

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数据开头：企业公告 制图表：黄指南

中原时报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报谈

尽管换帅完成，绿城中国（3900.HK，下称“绿城”）在投资节拍上并未显透露昭着减轻迹象。

8月29日，中指扣问院发布数据夸耀，2025年前8个月，TOP100房企拿地总数达6056亿元，同比高潮28%，尽管增速较1—7月有所收窄（减少6.3个百分点），举座市集热度仍处高位。

值得驻守的是，绿城中国在新增货值（全口径）方面以1144亿元位居行业首位，跨越保利发展（996亿元）与中海地产（923亿元），依旧保捏着积极投资拓展的手脚，并未坐窝“踩刹车”。

数据及图表来自：中指扣问院

这份数据发布前不久，绿城交出了一份重量颇重的“期中答卷”——这是刘成云（董事会主席）认真执掌绿城后的首份中报，亦被视为不雅察“中交系逻辑”落地与否的紧要窗口。

参会分析师向记者披露，刘成云并未现身本日的中期事迹发布会，代表绿城露面的是郭佳峰（行政总裁）、耿忠强（实施总裁）、李骏（副总裁）和周长江（董事会文书）四位中枢高管。

2025年上半年绿城录得收入533.68亿元，同比下滑23.3%；毛利润为71.59亿元，同比减少21%；归母净利润更是大幅缩水至2.10亿元，同比暴跌近九成，创下公司上市以来的最差中报发扬。

尽管销售层面仍显冲劲，中枢财务主见却集体失守。融资成本、盘活成果、投资结构设置等虽有所优化，但并不足以秘籍主业盈利塌陷的施行。

针对半年齿迹及公司运筹帷幄策略，9月1日，《中原时报》记者已向绿城中国发去采访勾搭函。圮绝发稿时，绿城方面暂未恢复记者发问。

范畴后面，被“偷走”的利润

张亚东（原绿城中国董事会主席）时期的结果，正让狂飙后的绿城经历一次透澈的“财务体检”。新任掌门刘成云和其背后的中交体系，昭着特意计帐此前的惯性与泡沫。

上述分析师坦言：“脚下的绿城，名义碧波浩淼，实则正处于一次深档次重构的前夕。”

从上半年齿迹来看，绿城盈利阶段性承压，充裕已售未结资源支捏后续事迹，而新任董事会主席刘成云仍在寻觅穿越阵痛的圭表。

上半年，绿城的收入同比下落23.3%至533.68亿元，而更为显眼的是利润的急剧下滑。归母净利润大幅缩水约90%，仅为2.1亿元，这一数据与公司之前发布的事迹预报基本吻合。

关于归母净利润的大幅下滑，绿城在公告中指出，主要原因是2025年上半年委派的名堂节拍不均，导致上半年结转面积下落22.7%。这一成分径直影响了收入的下落，并进一步触及到利润发扬。

此外，绿城还文书计提了19.33亿元的钞票减值损失，进一步压缩了利润空间。

关系词，分析其财报的细节，不难发现，绿城的利润下滑还有更深档次的原因。在其合作名堂中，合作方的占比高企，导致利润被广大稀释。

财报夸耀，绿城在期内达成的利润总数为12.11亿元，但非控股股东权力就占了其中的10.01亿元，占比高达82%，同比增长44.3%。

如斯一来，绿城骨子可分拨的利润仅为2.1亿元。该司广大接收和洽/联营结构，导致其利润分拨结构自然偏向合作方，母公司所得到的利润“切片”变薄。

除了利润被稀释外，市集下行带来的毛利率下落，导致合作方的盈利风险也进一步侵蚀了绿城陋劣的利润。

期内，绿城与联营公司合作的名堂亏蚀加重，合联营公司损失扩大至2.7亿元，相较旧年同时亏蚀2.1亿元。

从公司钞票结构来看，绿城的净钞票中，非控股股东权力高达837.5亿元，远超公司权力的355.7亿元。

这意味着，绿城在名堂层面上的利益分拨仍是被合作方大幅“分走”，若念念从根底上改换这种口头，绿城必须提高自捏权力，或者应时“并表”优质名堂，材干从根源上擢升利润的“厚度”。

接近绿城东谈主士向《中原时报》记者披露，张亚东辞任后，中交第三代舵手刘成云领先要挤出高价地、高价库存的范畴水分，短期以“稳信用、稳委派”为第一要务；中期大略率同步鞭策结构性更动。

针对当下绿城靠近的事迹逆境，中国企业成本定约副理事长柏文喜接受《中原时报》记者采访时暗意：“激进膨胀是面前盈利骤降、现款流病笃的中枢诱因。”

柏文喜向记者共享了自身的不雅察，张亚东本领绿城以“地王收割机”姿态在2022—2024年累计拿地支拨超1,400亿元，新增货值逾3,500亿元。

“高价地推高了资金千里淀与财务成本；当市集下行、售价不足预期时，便酿成广大减值——2024年及2025上半年计较计提减值接近60亿元，径直侵蚀利润。”他如是说谈。

尽管收入和利润出现大幅下滑，但在销售端，绿城依然展现出了韧性。上半年，公司销售金额和销售面积远隔同比下落3%和接近10%，但仍能够稳居行业前线。凭据中指扣问院的数据，绿城的销售事迹在上半年排行第二，权力销售位列第五。

此外，绿城尚有庞杂的已售未结资源，这部分资源的结转为公司后续事迹回升提供了支捏。

至6月底，绿城已售未结资源总数达1,987亿元，环比岁首增长4%，其中权力占比为72%。自然权力占比有所下落，但举座资源依然充裕。

在毛利率方面，绿城上半年毛利率略略增长至13.4%，较旧年同时增多了0.3个百分点。耿忠强于会中说起，毛利率的擢升主要收货于上国际滩兰亭2期名堂委派结转，收入近50亿元，该名堂毛利率达35%，举座推高了当期毛利率。

“现在已售未结名堂的毛利率举座高于已结转名堂，夸耀近几年所获取名堂的平均毛利率较高，广大看守在15%傍边，个别号堂以至跨越20%。”耿忠强进一步披露，瞻望跟着近两年新获取名堂络续委派，绿城翌日毛利率将呈现祥和回升态势。

盈利质料斥地的前提是，绿城能在举座承压的市集基本面中，消化掉此前膨胀带来的千里重职守。

若不行灵验搪塞高价地、高库存的压力，绿城的盈利智商可能会赓续承压，复苏之路依旧充满挑战。

狂飙之后需要“急刹车”？

从绿城中国的转型经历来看，犹如一场大浪淘沙的较量。从宋卫平时期的“品性标签”到张亚东时期的“范畴解围”，绿城中国在市鸠合拼搏出了属于我方的世界。跟着刘成云的登场，绿城步入了全面央企化的调养。

多位接近公司东谈主士披露，张亚东本领的绿城，走上了激进、强调蹙迫与膨胀的谈路，其提议的“2025年冲击6400亿元”的计谋主见偏离了中交系强调的审慎与老成的旅途。

本年3月，绿城副总裁李骏公开暗意，2025年绿城自投名堂的销售额主见调养为1600亿元，与张亚东提议的6400亿元主见比拟，大幅减轻。计谋基调发生转机，绿城的运营策略正在昭着向“律例风险、优先求稳”歪斜。

从地皮投资的节拍看，刘成云虽未立即踩下刹车，但里面策略的风向仍是驱动转机。

2025年上半年，绿城仍逆势拿地362亿元，新增货值瞻望907亿元，平均楼面地价高达每浅薄米13,591元。中指扣问院数据夸耀，其上半年拿地金额仍位列行业第三。

关系词，行政总裁郭佳峰在中期事迹会上初度提议“将放缓拿地节拍、聚焦存货去化”，意味绿城投资岑岭已现，膨胀逻辑正在被重写，“度德量力”成为翌日主基调。

市集情谊尚未转暖，而绿城果决聘请由攻转守的计谋回撤，背后并非单纯的市集判断，更是一次系统性治理结构的切换。

柏文喜以为，刘成云兼具央企配景（中交34年资格）与政府资源，短期以“稳信用、稳委派”为第一要务；中期大略率同步鞭策结构性更动。

而这场更动已驱动从组织架构层面显现。“中枢岗亭已全面由‘中交系’接棒，具备中交体系内地产、基建、金融复合栽植，治理框架与央企一致，方案链条更短。中交加团已出具流动性支捏函，确保债务兑付，过渡期内出现‘东谈主走茶凉’式摇荡的概率低。”柏文喜如是说谈。

绿城此轮变革的底层逻辑，正在围绕“风险对冲与资源统筹”进行深度调养。

柏文喜进一步指出，刘成云可能从下述三个标的对绿城进行创新：一是在投资端建立以现款流倒推的拿地红线，严控溢价率；二是在居品端压缩低盘活豪宅比重，扩大快盘活改善型居品线；三是在融资端依托中交增信，置换高成本信赖、境内债券，缩小财务用度。

财务端的发扬已部分考证这一溜型旅途的灵验性。数据夸耀，2025年上半年，绿城的加权平均融资成本已降至3.4%，较旧年同时末的3.9%昭着下落，融资成本律例初见成效。

在融资渠谈上，境内方面，绿城奏效刊行77.11亿元，其中包括信用债55亿元和ABN22.11亿元；境外则完成8.02亿好意思元的债务置换，并刊行约5亿好意思元优先单据。

但市集的施行仍窒碍绿城掉以轻心。在钞票减值方面，与会分析师向记者披露，绿城料理层也明确，具体数字很难预估。

“本轮绿城的19.33亿元是‘主动挤水’，但长库存惩办是全行业的广大困难。”分析师进一步提到，面前市集自己缺少系统性复苏迹象，一朝外部扰动再次加重，减值科目仍有反复风险，而绿城必须依赖货值结构优化与去化成果擢升来捏续对冲。

从组织治理、投资递次、居品逻辑再到融资体系，绿城正被拉回到中交的主航谈上。而在融资渠谈趋紧、市集博弈加重确当下，运筹帷幄策略的转向是否能换来企业体质的信得过强化，仍有待更长周期的熟悉。

职责剪辑：张蓓  主编：张豫宁

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